Dies ist wieder mal ein Thema, was aus meinem wahren Leben kommt. Und auch hier hat die Digitalisierung einen massiven Einfluss darauf gehabt, wie wir heute Dinge tun. Ich will mit meiner Freundin eine Mietwohnung finden. Und ich möchte zeigen, wie Services oder Apps heute dabei helfen, diese Herausforderung digital zu bewältigen.
Ich habe mich mit diesem Thema überhaupt noch nicht beschäftigt, da ich vor 15 Jahren bei meinem Umzug nach Düsseldorf meine heutige Wohnung über persönliche Beziehungen bekommen habe. Und auch heute noch werden Wohnungen meistens über solche persönlichen Beziehungsgeflechte vermittelt. Das ist auch nicht verwunderlich, da eine Mietbeziehung eine große Vertrauensbasis zwischen Vermieter und Mieter voraussetzt.
Und die Digitalisierung soll dabei helfen, dieses Vertrauensverhältnis aufzubauen.
Anmerkung: in diesem Beitrag werde ich auf persönliche erstellte Fotos und Screenshots verzichten, da ich das behandelte Thema aus Gründen wie Datenschutz, Datensparsamkeit und Privatsphäre als kritisch betrachte. Fotos und Screenshots könnten zu viele persönliche Daten offenbaren.
Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter
Der Vermieter überlässt dem Mieter sein Eigentum zur Nutzung. Der Vermieter zahlt dem Mieter für die Nutzung der Wohnung die vereinbarte Miete und die Nebenkosten.
Die Erwartungshaltungen zwischen den beiden Parteien werden im Mietvertrag festgeschrieben. Meistens gibt es noch eine Hausordnung dazu.
So weit so gut. Ein gutes Mietverhältnis zeichnet sich dadurch aus, dass keine Konflikte zwischen den Parteien entstehen. Dies können Verletzungen der im Mietvertrag und der Hausordnung dokumentierten Erwartungshaltungen zwischen den Parteien sein. Zum Beispiel kann der Mieter seine Miete aus wirtschaftlichen Gründen nicht zahlen, oder der Vermieter kommt berechtigt geforderten Reparaturen an der Wohnung nicht nach.
Konflikte zwischen den Parteien können ziemliche Rosenkriege sein. Sehr häufig ist der Vermieter benachteiligt, da das Recht des Mieters in unserer Gesellschaft besonders geschützt ist. Um hohe Kosten bei der Bereinigung dieser Konflikte zu vermeiden, wählen deshalb die Vermieter ihre Mieter sehr genau aus.
Was sind die Kriterien für einen guten Mieter?
Ich habe mich damit jetzt beschäftigen müssen, nachdem meine Freundin und ich uns entschieden haben, in eine gemeinsame Wohnung zu ziehen. Seit Beginn der Pandemie bin ich zu meiner Freundin in ihre Wohnung gezogen. Ich habe aber meine Mietwohnung behalten, da ihre Wohnung zu klein ist, um meine Wohnung aufzulösen und meine Habseligkeiten mitzunehmen. Wir haben uns bereits ein paar Wohnungen gemeinsam angeschaut. Wir wollen eine neue Mietwohnung finden, die unsere Anforderungen erfüllt. Da wir beide im Homeoffice arbeiten, soll ein Arbeitszimmer dazu kommen. Eines, das wir auch steuerlich geltend machen können. Und einen Raum benötigen wir als Gästezimmer und Ausstellungsraum für meine Computersammlung.
Die Vermieter oder Vermittler haben uns ihre Kriterien sehr deutlich aufgezeigt. Was sind die Kriterien für einen guten Mieter?
- Die Selbstauskunft soll makellos sein. Die Mieter beantworten in diesem Dokument alle Fragen der Vermieter. Diese Fragen sollen dabei unterstützen, die Personen und ihre Vertrauenswürdigkeit einzuschätzen. Darüber hinaus unterschreiben die potentiellen Mieter dieses Dokument. Damit soll gewährleistet werden, dass alle Antworten wahrheitsgemäß sind
- Eine Auskunft über das regelmäßige Einkommen. Damit wollen sich Vermieter absichern, dass die vereinbarte Miete auch wirklich zuverlässig geleistet werden kann. Sie erwarten von den potentiellen Mietern, dass sie z.B. Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorweisen
- Eine Auskunft über das vorherige Mietverhältnis und den Nachweis der regelmäßigen Mietzahlungen. Dies soll dem Vermieter dabei helfen einzuschätzen, ob die potentiellen Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen zuverlässig nachkommen
- Und dann noch einen Identitätsnachweis und eine Schufa-Auskunft.
Wenn all diese Informationen beigebracht wurden und zufriedenstellend sind, dann weiß der Vermieter wer bei der Wohnungsbesichtigung vor ihm steht und kann diese Informationen in seine Entscheidung einfließen lassen.
Natürlich ist das Auftreten der Interessenten ein ganz wesentliches Merkmal bei der Entscheidung des Vermieters oder des beauftragten Vermittlers. Sehr häufig gibt es nur einen persönlichen Kontakt bei der Wohnungsbesichtigung. Da muss der zukünftige Mieter überzeugen.
Was sind die Kriterien für einen guten Vermieter?
Aber auch ein Vermieter muss sich präsentieren. Leider ist der Vermieter nicht so transparent für einen potentiellen Mieter. Sehr häufig lässt der Vermieter sich durch einen Vermittler wie einen Immobilienberater bei der kompletten Abwicklung vertreten.
Was der Wohnungssuchende vorfindet ist in der Beschreibung des Objektes, auch Exposé genannt, dokumentiert. Die Größe in Quadratmetern, Anzahl Räume, Beschaffenheit der Räume, Lage, Zustand, Extras wie Einbauküche und Stellplätze, Energiepass und Energiequelle für Heizung (sehr wichtig heute) sind dort verbindlich festgehalten. Außerdem zeigen Fotos das Objekt und ein Plan zeigt die Größe und Aufteilung der Räume. Das wichtigste ist dann auch immer der Mietpreis und die (geschätzte) Höhe der Nebenkosten.
Bei der Wohnungsbesichtigung prüft man dieses Exposé gegen die Wirklichkeit. Sehr häufig stellt man schon dabei fest, wie blumig ein Objekt beschrieben wird. Papier ist halt geduldig und Immobilienberater sind wahre Künstler in der Vermarktung von Immobilienobjekten.
Erst wenn man es bis zu dem Punkt schafft, dass ein Mietvertrag verhandelt wird, erhält man weitere Informationen über den Vermieter und dessen Erwartungshaltungen bezüglich des Mietverhältnisses. Auch hier kann es sinnvoll sein, sehr genau zu prüfen, ob man dies als Mieter akzeptieren kann.
ImmoScout24 und Immowelt
Auftritt ImmoScout24 und immowelt. Diese beiden Services sind mit ihren Webseiten und Apps angetreten, eine Rolle als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter zu übernehmen. All die bereits oben angesprochenen Kriterien werden dort bedient, sowohl auf Vermieter-, als auch auf Mieterseite.
Früher wurden Printmedien wie Zeitungen verwendet, um eine Wohnung zu inserieren. Die bunte App-Welt leistet all dies und vieles mehr. Trotzdem gibt es auch heute noch Immobilieninserate in Zeitungen. Aber erfolgversprechender scheinen heute doch Apps zu sein. Vermieter können mehr als nur wenige Zeilen angeben. Was war das noch abenteuerlich, als man die Abkürzungen bei Wohnungsanzeigen in Zeitungen kennen musste. Eine typische Anzeige dieser Art sieht dann aus wie diese:
3 Zi:, 97 m2 Wfl., KDB, G-WC, 2. Et., 2 Balkone, Aufzug, Bj. 1984, 1Stpl. 50,00 €, Gas, V 97,1 kWh, KM 1100,00 €, NK 250 €, Kt.3000 €., sofort frei
So sieht das Exposé einer Mietwohnung auf wenige Zeilen verteilt aus
Heute sind die Exposés und Anzeigen mit viel mehr Informationen, und vor allem mit Fotos in den Apps und auf den Websites ausgestattet. Da macht es Spaß sich die Anzeigen anzuschauen, direkt zu sehen in welcher Lage die Wohnungen liegen und zu schauen, ob die verlangten Preise im Vergleich angemessen sind.
All das bieten die Websites und Apps von ImmoScout24 und immowelt, die beiden Marktführer auf dem deutschen digitalen Immobilienmarkt. Kommen wir nun zu den zentralen Funktionen in den Apps. Das gleiche dürfte für die Funktionen auf den Websites gelten. Ich betrachte dabei folgende Aspekte:
- Erfassung einer Wohnungssuche
- Anzeige der Suchergebnisse
- Einstellung des eigenen Profils
- Premiumfunktionen.
Erfassung einer Wohnungssuche
Da wird es spannend bei den Apps und ist eine deutliche Verbesserung zu Wohnungsinseraten in Zeitungen. Man kann auf Stadtteile oder auf Postleitzahlen genau die Suche eingrenzen. Damit ist die sehr wichtige Frage nach der Lage der Wohnung bestmöglich durch die Apps umgesetzt. Dann kommen die weiteren Präferenzen wie ein Preisbereich für die Warm- oder Kaltmiete, die Anzahl der benötigten Zimmer, die gewünschte Wohnfläche, Angaben über die Ausstattung und den Wohnungstyp. Auch die in 2022 wichtige Frage der Heizungsart und der Energieeffizienzklasse kann als Kriterium verwendet werden.
Die Suche von ImmoScout24 ist da besonders umfangreich. Die Suche von immowelt enthält nicht so viele vordefinierte Such- und Filterkriterien. Die einzelnen Suchen kann man speichern. Wobei für mich die Bedienung bei immowelt schwieriger ist, da ich keine Möglichkeit gefunden habe mehrere Suchen gleichzeitig zu speichern.
Anzeige der Suchergebnisse
Die Suchergebnisse werden als Liste dargestellt. Jeder einzelne Treffer wird als Kachel mit einem Bild und einer groben Übersicht der Merkmale des Objektes in der Liste angezeigt. Hervorgehoben ist ein Preis. Aber mir ist aufgefallen, dass in den meisten Fällen der Kaltmietenpreis angezeigt wird. Bei ImmoScout24 wiederum ist mir aufgefallen, dass in wenigen Fällen auch die Warmmiete angezeigt wird.
Wenn man auf die Kachel klickt, dann werden die Details zur Wohnung angezeigt. Zuerst der Abschnitt mit den Fotos. Dann stichpunktartig die kommerziellen Aspekte des Objektes. Und dann die Merkmale zur Wohnung, welche auch den Punkt der Energieversorgung abdecken.
Erst danach entfaltet sich die Magie der Vermarktung des Objektes in Form von blumigen Beschreibungen der Vorzüge dieser Wohnung. Meine Güte, was da manchmal reingeschrieben wird, um eine objektiv unspannende Immobilie attraktiv darzustellen.
Die Vorzüge einer App zeigen sich bei den Zusatzinformationen, die dem Interessenten eingeblendet werden. Dazu gehören Preisberechnungen zur Lage unter Berücksichtigung der sonstigen Merkmale des Objektes. Damit kann man einschätzen, ob die geforderte Miete marktgerecht ist. Ein weiteres Feature ist die Berechnung der Distanzen zu den wichtigsten Orten wie Arbeit und Einkaufsmöglichkeiten. Und für mich besonders wichtig ist ein Grundriss. Einige Anbieter fügen dieses Dokument in den Fotobereich ein, andere laden es separat hoch.
Einstellung des eigenen Profils
Während die Anzeige der Suchergebnisse im Verantwortungsbereich der Vermieter oder seiner beauftragten Vermittler liegt, ist die Einstellung des eigenen Profils im Verantwortungsbereich des potentiellen Mieters. Genauso wie die Wohnung attraktiv dargestellt werden muss, besteht hier die Pflicht sich selbst so attraktiv wie möglich zu präsentieren.
Schließlich bieten die Apps den Nutzern auf beiden Seiten (Vermietern und Mietern) einen Marktplatz an. Sie bringen die Parteien zusammen, die Immobilen anbieten und suchen.
Wie präsentiert man sich denn nun auf diesen Plattformen als Mieter? Auch hier gilt, dass der interessierte Mieter all seine Daten in standardisierten Kategorien hinterlegen soll. Damit soll es dem Vermieter einfacher gemacht werden, die Spreu vom Weizen zu trennen.
Leider weiß ich nicht, was der Vermieter eines Objektes von diesen Apps über interessierte Mieter angezeigt bekommt. Ist es eine Liste, wonach schon gefiltert werden kann? Oder bekommt er die von der App aus den Angaben der Mieter zusammengestellten Bewerbungsunterlagen übermittelt?
Was ist alles auf den Bewerbungsunterlagen (Bewerbermappe) erfasst? Neben normalen Identitätsdaten mit Profilfoto sind noch Kontaktdaten hinterlegt. In einem Vorstellungstext soll der Wohnungsinteressent einen kurzen ansprechenden Text, ähnlich einem Elevator Pitch, schreiben. Da gehört dann auch immer eine Information zum Nettohaushaltseinkommen dazu. Und die Apps bieten auch die Möglichkeit eine Schufa-Bewertung zu hinterlegen.
Premiumfunktionen?
Ich kann nur über direkte Erfahrungen mit der App von ImmoScout24 berichten. Bei immowelt sind mir nur auf der Vermieterseite kostenpflichtige Zusatzservices aufgefallen.
Bei ImmoScout24 kann man eine sogenannte Mieter+ Premiumfunktion kostenpflichtig kaufen. Dies ist ein Abo, das zusätzliche Features in der App für den Mieter freischalten soll. Vordergründig sollen sich dadurch die Chancen bei der Bewerbung verbessern. Tatsächlich ist das ein Geschäftsmodell, um die App-Nutzer zu den kostenpflichtigen Services zu führen.
Es wird einem zum Beispiel angezeigt, wieviele andere Interessenten die Anzeige eines Objektes aufgerufen haben und wieviele bereits Kontaktanfragen gestellt haben. Man kann als Mieter+ Abonnent neu veröffentlichte Wohnungsanzeigen bis zu 48 Stunden vorher sehen und den Anbieter anschreiben.
Außerdem kann man sein Profil erweitern mit Nachweisen der Identität, der regelmäßigen Gehaltseingänge und der regelmäßigen Mietzahlungen. Interessanterweise hinterlegt man dabei nicht eigene Nachweise, sondern ImmoScout24 nutzt dafür einen Service. Bei diesem soll der Nutzer dem Anbieter Zugang auf sein Gehaltskonto geben, damit dieser die Kontopositionen untersuchen kann. Höchst bedenklich, was ich im nächsten Kapitel thematisiere.
Ich würde vermuten, dass ImmoScout24 diesen Premiumservice auch auf Vermieterseite einsetzt. Und damit dem Vermieter bevorzugt diejenigen Interessenten anzeigt, die Mieter+ abonniert haben. Damit ergibt sich eine direkte Bevorzugung dieser Klasse von Interessenten. Und zwingt natürlich immer mehr App-Nutzer dazu diesen Service kostenpflichtig zu abonnieren. Ich glaube auch, dass mir als Abonnenten jetzt mehr Angebote angezeigt werden.
Was ist mit Privatsphäre und Datenschutz?
Zum Glück sucht man nicht all zu häufig nach neuen Immobilien. Aber wenn man es tut, dann muss man sich gegenüber dem Vermieter und der Immobilien-Plattform buchstäblich „nackt ausziehen“ und alles über sich offenbaren. In einer Selbstauskunft werden Fragen gestellt, die man in Deutschland selten so offen beantwortet. Ich erzähle sonst keinem wie hoch mein Gehalt ist.
Auf diesen Plattformen sind meiner Meinung nach bestens gepflegte und hoch-detaillierte Informationen über Tausende von Interessenten gespeichert. Diese Daten sind mit Sicherheit viel Geld wert, wenn man sie an Werbevermarkter weiterverkauft. Ob das geschieht kann ich aufgrund der Erklärungen der Anbieter nicht herauslesen. Ob die Anbieter diese Daten selbst nutzen, um weitere neue Services zu bauen und kostenpflichtige Angebote an Nutzer und Partner zu verkaufen? Davon bin ich absolut überzeugt. Wenn ich Berater dieser Anbieter wäre würde ich genau das empfehlen.
Extrem bedenklich finde ich bei ImmoScout24 die Handhabung von Einkommensnachweis und Mietzahlungsnachweis. Über den Partner Tink Germany GmbH sollen die Bankzugangsdaten übergeben werden, der damit Zugriff auf das Bankkonto erhält.
Zum Glück kann man eigene Dokumente im Mieter+ Abo-Modell hochladen. Da könnte ich dann eine gefilterte Übersicht über Gehaltseingänge und Mietzahlungsausgänge auf meinem Bankkonto erstellen und hinterlegen.
Aber mal ehrlich! Wir sind in Europa so sensibilisiert auf Datensparsamkeit, Datenschutz und Privatsphäre, dass man bei der Sammelwut dieser Services ein mulmiges Gefühl in der Magengrube hat. Diese Daten sind so weitreichend, dass sie vielfältig missbraucht werden können. Es gibt Betrugsmaschen, wo diese Daten zum Online-Einkauf mit einer falschen Identität genutzt wurden.
Aber das kann einem auch ohne diese Apps passieren. Bei jeder Wohnungsbesichtigung gibt man eine unterschriebene Selbstauskunft ab. Auch weitere Nachweise werden dabei von den angeblichen Vermietern eingefordert. Auch das ist eine solche kritische Situation, die man eigentlich vermeiden will.
Fazit
Digitale Immobilien-Services wie ImmoScout24 und immowelt sind Beispiele für die Schaffung und Bedienung eines digitalen Marktplatzes zwischen zwei klar umrissenen Parteien. Sie unterscheiden sich von anderen solchen Plattformservices wie z.B. Uber, AutoScout24 und AirBnb dadurch, dass man ungleich mehr persönliche Informationen über sich veröffentlichen muss, wenn man eine Transaktion (hier: Abschluss eines Mietvertrages) erfolgreich durchführen will.
Im Grunde wäre das einen weiteren Beitrag wert, um diese ganzen digitalen Plattform-Anbieter und ihre Services zu betrachten. Dazu gehören auch digitale Partnervermittlungen wie Tinder. Hier ist es wert vor dem Hintergrund der vielfältigen persönlichen Daten zu untersuchen, was diese Anbieter bezüglich GDPR/DSGVO umsetzen müssten, um rechtskonform zu sein.
Im Sinne von Datensparsamkeit, Datenschutz und Privatsphäre sehe ich es als erforderlich an, dass die Anbieter entweder diese persönlichen kritischen Daten entweder bald nicht mehr erheben, oder diese Daten besser gegen jeglichen fremden Zugriff schützen müssen. Eigentlich ist das auf diesen Plattformen gespeicherte Datenmaterial der Alptraum jedes Datenschützers.
Die Digitalisierung erlaubt den Aufbau riesiger Datenschätze durch diese Vermittler-Plattformen. Einerseits entstehen dadurch neue Geschäftsmodelle und andererseits tolle neue Services für beide Parteien. In diesem Fall für Vermieter und Mieter. Als ich Freunden meine Erkenntnisse aus diesem Ausflug in das heutige digitale Immobiliengeschäft beschrieben habe, waren sie schockiert. Diese Transparenz waren sie persönlich nicht bereit zu erlauben. Und ich persönlich bin es auch nicht. Ich bin gespannt, was ich in den nächsten Wochen für Erfahrungen machen werde.
Heute habe ich meine erste Wohnung nach der Erstellung dieses Beitrages angeschaut. Bei der Gelegenheit habe ich die Vermieterin gefragt, wie sie die Interessenten zu der Besichtigung dieser Wohnung ausgewählt hat.
Ich habe die ersten 8 Interessenten, die mich angeschrieben habe zu einem Besichtigungstermin eingeladen. Einer von denen, die mir zusagen, wird dann den Zuschlag Mitte der nächsten Woche erhalten.
Aussage einer Vermieterin
Ein wenig war ich enttäuscht zu hören, wie wenig spannend der Auswahlprozess gewesen ist. Immerhin haben damit nur Mieter+ Abonnenten die Möglichkeit erhalten, sich die Wohnung anzuschauen. Dreißig Minuten nach unserer Besichtigung war die Anzeige in ImmoScout24 deaktiviert.
Ich werde in der Folge über weitere Erkenntnisse berichten, die wir auf unserer Reise zu einer neuen Mietwohnung machen werden.
Lessons Learned nach einem Jahr Wohnungssuche
Im Juli 2023 haben wir schließlich eine Wohnung gefunden. In einem Beitrag über die Nutzung eines Raumplanungstools beschreibe ich die nächsten Schritte. Aber hier möchte ich über unsere Erfahrungen berichten, die wir gemacht haben mit der Verwendung der oben genannten Services.
Die von uns verwendeten beiden Tools ImmoScout24 und immoWelt haben unterschiedliche Stärken und Schwächen. Für uns hat sich immoWelt als das bessere Tool herausgestellt. Nicht nur, dass wir über diese Plattform die günstigeren und auch besseren Angebote erhalten haben. Auch verwenden Eigentümer eher die immoWelt-Plattform, um ihre Wohnungen ohne Maklerunterstützung zur Miete anzubieten.
Viel eher ist man direkt mit den Eigentümern in Kontakt gekommen. Man konnte eher ein Gefühl dafür bekommen, welche Art Mieter gesucht werden, und ob wir Erfolg bei der Auswahl durch den Vermieter haben werden. Ein Vermieter hat uns auch ganz offen gesagt, dass seiner Meinung nach ImmoScout24 zu teuer ist.
ImmoScout24 wirkt professioneller als immoWelt und sie bieten tausend kleine (Bezahl-)Services, die es dem Mieter oder Vermieter leichter machen sollen zueinander zu finden. Aber vergleichbare Mietangebote waren meistens 20% teurer als solche bei immoWelt. Zum Schluss war es auch eine Wohnung über immoWelt, die wir bald beziehen werden.
Erfolgsfaktoren?
Einmal habe ich eine Maklerin gefragt, wonach die Kandidaten ausgewählt werden und schließlich den Zuschlag erhalten. Immerhin ist man immer in einer Konkurrenzsituation mit Dutzenden anderen Kandidaten, die sich gleichzeitig für ein Objekt interessieren. Die Maklerin konnte leider keine befriedigende Antwort geben. Manchmal würden Vermieter die Makler um ihre Einschätzung der unterschiedlichen Kandidaten bitten. Manchmal aber auch nicht. Worauf die Vermieter letztendlich achten, und nach welchen Kriterien sie die Mieter auswählen ist ihr nicht bekannt.
Was aber laut Aussage von Freunden den Ausschlag gibt, sind gültige Schufa-Zertifikate für jeden Kandidaten. Als Vermieter von Wohnungen wäre das für sie das wichtigste Kriterium. Natürlich zählen auch Gehaltsnachweise, aber die Schufa-Zertifikate würden sie noch höher einschätzen. Solche Zertifikate sind immer nur drei Monate gültig und kosten 30€ für jede Erneuerung. Vielleicht ist das gut angelegtes Geld.
